先日入札した若松の築後４６年ととても古い「鉄筋コンクリート造」の３階建の事務所ビル。
入札件数は「５件」で落札は出来ませんでしたが次順位（２番目）でした。※落札社との差額は約４５０万円です。
落札したのは地元海運業者で近隣に駐車場や事務所を多数所有しており、本物件の隣が落札した海運業者の社員用駐車場！！
当社が同じ立場であれば「必ずほしい」物件ですので次順位と４００万円～５００万円の差は全く気になりません。
それは良いのですが、建物の現状は古いが綺麗にメンテナンスされており、リフォームをすればピカピカになります。
しかし、地元の再販売業者は入札してきておらず、古い鉄筋コンクリート造を得意とする業者のみでした。
「なぜ？」地元の再販売業者は入札しないのでしょうか？
理由は「鉄筋コンクリート造」の建物は・・・
①「５００万円単位」でメンテナンス費用がかかる事
②リフォームに時間がかかる事
③内部をチェックして初めて解かる事実がある事
（メンテナンスに莫大な費用がかかる事もある）
④解体するにも木造や軽量鉄骨造に比べると３倍近くの解体費用がかかる事
⑤間取りの変更が構造上簡単にできない事
⑥建物の評価は高いので「所有権移転登記費用」や「不動産取得税」が高額
⑦建物が大きい事が多いのでの、「固定資産税」が高い
以上の７点があるので「再販売業者」はあまり好きではないようです。
※ちなみに当社もリフォーム費用がかかりすぎる物件は入札しません。
当社が平成２４年１０月に落札した「鉄筋コンクリート造４階建」の事務所兼自宅（平成元年１２月新築・２５９．７８㎡）のリフォーム費用は「１０００万円」で工期は「１カ月以上」かかりました。
又、「１０００万円」もかけて「リフォーム」した場合「売値」に加算するのですが、「築年数が古い」のでお客様が「値段が高い」と思うみたいです。その為問い合わせが少なく「流通性」を考えると再販売業者は「売りやすい物件」を選択するようです。
「鉄筋コンクリート造」の戸建やビルは「リフォーム費用」しっかりと見積り入札金額を決めないと「大赤字」になる可能性が高いので、現地調査をしっかりして必要経費（税金やリフォーム費用）や再販売の期間（必要金利）をしっかり試算して入札しましょう。
